Изменение фасадов в Москве по новым правилам в 2023 году

Содержание:

• Почему нужны были новые правила
• Содержание Постановления №94-ПП от 02.02.2022 года
• Объекты, на которые распространяется действие Постановление №94
• Какие изменения фасада запрещены
• Отдельные требования к изменениям в архитектурном облике нежилых зданий в Москве
• Требования к оформлению витрин
• Порядок согласования изменения фасадов нежилых зданий в Москве в 2023 году
• Основные отличия Постановления №94 от действовавшего ранее порядка

---

С 1 августа 2022 года вступило в силу Постановление Правительства Москвы от 02.02.2022 № 94-ПП 94 “Об изменении внешнего архитектурного решения нежилых зданий, строений, сооружений в городе Москве”. Согласно этому документу изменения фасадов (поверхностей) в столице требует обязательного согласования. В этой публикации Вы найдете ответы на вопросы, касающиеся новых правил, требований и порядка согласования преобразований во внешнем облике зданий.

Почему нужны были новые правила

До декабря 2018 года нормативных документов, регламентирующих изменения архитектурного облика нежилых зданий, не существовало. Эти работы велись на основе нескольких действующих ненормативных актов, проектная документация согласовывалась в Москомархитектуре, а затем изменения регистрировали в Росреестре. Но в 2018 году вследствие отсутствия законодательной базы по данной тематике действия Москомархитектуры по согласованию изменений лицевой стороны зданий фасадов были обжалованы, а сама процедура полностью упразднена.

В последующие три года сложилась парадоксальная ситуация – никаких новых правил на федеральном или региональном уровне не вводилось. Росреестр, руководствуясь Законом города Москвы от 1 июля 1996 года № 22 “О поддержании в исправном состоянии и сохранении фасадов зданий и сооружений на территории города Москвы”, продолжал требовать согласовывать проводимые работы с Москомархитектурой, а она таких согласований не производила.

Результатом сложившегося положения были постоянные отказы из Москомархитектуры и Росреестра, обжалования в Арбитражном суде, но реального решения проблемы не было.

В конце 2021 года Правительство Москвы отменило вышеупомянутый Закон № 22, а 2 февраля утвердила Постановление № 94, которое и стало необходимой нормативной базой для согласования изменений фасадов нежилых зданий. Оно ликвидировало пробелы в законодательстве в этой области, и теперь можно беспрепятственно вносить согласованные изменения в ЕГРН.

---

Содержание Постановления №94-ПП от 02.02.2022 года

Постановление регламентирует, как можно изменять наружную стену нежилых домов, каким требования предъявляются к проекту этих изменений; какие разделы должно включать техническое заключение о допустимости и безопасности планируемых работ.

Документ состоит из текста самого постановления и регламента, в который входят два раздела:

1. Приложение 1 к Постановлению – “Положение об изменении внешнего архитектурного решения нежилых зданий, строений, сооружений в городе Москве”. Здесь дано описание основных параметров возможных изменений фасадов, перечислены требования к проекту и техническому заключению, представлен перечень улиц, изменения фасадов зданий на которых необходимо согласовывать, определены сроки согласования для произведенных ранее преобразований. В Приложении также содержатся требования к компаниям, разрабатывающим проект, и краткое изложение порядка этой процедуры.
2. Приложение 2 к Постановлению – “Административный регламент предоставления государственной услуги города Москвы «Согласование проекта изменения внешнего архитектурного решения нежилых зданий, строений, сооружений и оформление заключения о выполненных работах по изменению внешнего архитектурного решения нежилых зданий, строений, сооружений». В нем определен порядок административной процедуры согласования изменений внешнего облика фасадов нежилых домов в столице. Процесс проводится в два этапа: получение Решения и Заключения. Указано, кто имеет право обратиться за этой услугой, какие документы надо будет представить. Приведен список дополнительных органов государственной власти, которые будут участвовать в процедуре, сроки согласования и возможные варианты результата. Также указано, что может стать причиной отказа либо приостановления согласования изменений архитектурного решения здания.

Объекты, на которые распространяется действие Постановление №94

Перечень нежилых объектов, подпадающих под действие Постановления №94, содержится в п. 1.2 Приложения 1. В этот список входят следующие объекты:

• административно-деловые (офисы, районные администрации, комитеты и т.п.);
• учебно-образовательные (школы, вузы, колледжи, учреждения дополнительного образования и т. д.);
• культурно-просветительные (музеи, театры, кинотеатры, выставки и другие);
• торгово-бытовые (магазины, торговые центры, ремонтные мастерские, парикмахерские, химчистки и подобные им учреждения);
• лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, медицинские центры и тому подобное);
• спортивно-рекреационные (спорткомплексы, санатории, им подобные);
• социально-реабилитационные (центры реабилитации и им подобные);
• учебно-воспитательные (детские сады и им подобные).

В этот перечень не входят промышленные, производственные объекты, складские помещения, отели, апарт-отели.

Информацию о назначении объекта можно узнать из документов технической инвентаризации БТИ и базы данных ЕГРН.

В Постановлении также приводится список улиц, здания в черте которых подлежат обязательному согласованию изменения фасадов.

На объекты, не входящие в эти перечни, действия новых правил не распространяется, за исключением случаев, предусмотренных в п. 1.3. Постановления №94. Речь идет о зданиях – объектах культурного наследия. А также о строениях, имеющих нарушения требований по их использованию, или если на планируемые работы надо получать разрешение на строительство. И, разумеется, так называемый самострой.

Важно! Не требует согласования замена инженерных систем, замена, перенос и (или) установка дополнительного оборудования объектов капитального строительства.

Какие изменения фасада запрещены

Постановление №94 предусматривает достаточно много ограничений по изменению наружных стен нежилых зданий, которые ранее не были запрещены законодательно.

В этот список входят:

1. Создание входов на второй этаж и выше с улицы, за исключением устройства эвакуационных входов/ выходов. Их можно делать, если того требуют противопожарные нормы, но необходимость этого должна быть обоснована в проекте и техническом заключении.
2. Устройство входных групп, нарушающих предусмотренную ГОСТ 52766-2007 ширину тротуара – не менее 1,5 м при 2 полосах тротуара и не менее 1 м при 1 полосе.
3. Перекрытие, деформация, нарушение композиционного единства и целостности зрительного восприятия архитектурных элементов, деталей оформления фасада, элементов декора, поверхностей с ценной архитектурной отделкой. Это же касается знаков адресации, памятных и мемориальных досок. Нельзя затрагивать и знаки дорожного движения, указатели остановок общественного транспорта, единой системы навигации столицы.
4. Перекрашивание поверхностей, облицованных кирпичом, керамической плиткой.
5. Облицовка керамической плиткой поверхностей откосов штукатурных фасадов.
6. Замена остекления стеклоблоками, если они не были предусмотрены проектом изначально.
7. Монтаж глухих дверных полотен на входах в составе витрины – такие двери должны быть тоже остекленными.
8. Установка распашных ставен.
9. Монтаж уличного осветительного оборудования, если это не связано с проектом архитектурно-художественного освещения здания.
10. Создание тамбуров, не соответствующих установленным требованиям и предельным параметрам. Разрешается устраивать либо изменять тамбуры в подвальные и цокольные этажи или на первые этажи зданий. При этом должны быть установлены ограждающие конструкции тамбуров из сборно-разборных конструкций без фундамента. Их площадь должна быть не более 15 кв. м, для обеспечения доступа маломобильным группам населения – до 40 кв.м. при изменении существующих тамбуров их площадь не должна превышать изначальную, кроме случаев для обеспечение доступа МГН.
11. Устройство входа в подвал со стороны наружной стены здания, ориентированного на красные линии улично-дорожной сети города Москвы.

Отдельные требования к изменениям в архитектурном облике нежилых зданий в Москве

На некоторые нюансы в ходе ремонта надо обратить особое внимание.

• При обустройстве оконных проемов во внешних стенах следует сохранять существующий композиционный ритм (чередование) глухих, остекленных и открытых поверхностей.
• Устройство входных групп на первом (цокольном) этаже или подвале также надо осуществлять, исходя из необходимости сохранения “композиционной целостности фасада”.
• Все характеристики переплетов (цвет, рисунок, толщина), цвет остекления и шаг импостов оконных блоков должны быть выполнены в соответствии с существующим колористическим и архитектурным решением фасада. Это касается и окраски и отделки откосов оконных проемов и наличников.
• При демонтаже оконных или дверных проемов восстанавливать поверхность стены надо теми же материалами и в том же цвете, что и весь фасад.
• Если создаются новые оконные или дверные проемы, либо изменяются существующие, устраиваемые оконные и дверные блоки должны размещаться в одной плоскости с уже существующими.
• Создание или изменение входных групп должно производиться без сооружения фундамента и организации помещения. В противном случае речь идет уже не о перепланировке, а о реконструкции.
• Нельзя, чтобы высота создаваемых тамбуров и входных превышала высоту перекрытия первого этажа дома. Площадь тамбуров установлена в пределах 15 кв.м, для обеспечения доступа маломобильным лицам – до 40 кв.м. Существующие тамбуры можно только уменьшать, увеличивать их площадь нельзя.
• Навесы и козырьки следует устраивать в соответствии с архитектурным решением фасада. Их вынос за габариты проектируемой входной площадки должен быть не больше 0,3 м.
• Допустимое количество входных групп – по одной для каждого помещения. Больше – только исходя из требований безопасности.
• Есть еще требование, относящееся к количеству обустраиваемых входных групп. По Постановлению их может быть не более одной для одного помещения. Но есть оговорка, что при необходимости обеспечения безопасности, это ограничение не применяется.

Важно: При производстве любых работ, изменяющих внешний облик фасада, необходимо соблюдать его архитектурную концепцию. Не допускается монтаж каких-либо конструктивных элементов на декор здания. Запрещено перекрытие такими элементами оконных и дверных проемов смежных помещений, закрытие или перекрытие архитектурных элементов здания.

Требования к оформлению витрин

Витрина – это остекленная часть лицевой стены магазина, торгового комплекса, музея и т.д., которая предоставляет обзор со стороны улицы экспозицию товара или иных предметов внутри помещения.

В Постановлении №94 содержатся строгие нормативы создания и изменения витрин.

Разрешается создание витрин в пределах параметров существующих элементов здания (допускается вынос за внешние стены здания не более 1 м). Возможна точечная опора на землю и заглубление не более 0,3 м без организации помещений. Витрины должны соответствовать общему внешнему облику здания.

Витрины не должны:

• загораживать или перекрывать архитектурные элементы здания или декоративные элементы;
• выходить за пределы используемого объекта, то есть «захватывать» стены соседнего помещения;
• быть выше линии перекрытия между первым и вторым этажами, если это не предусмотрено изначальным проектом здания;
• быть непрозрачными, в том числе тонированными или зеркальными.

Порядок согласования изменения фасадов нежилых зданий в Москве в 2023 году

В кратком изложении согласование изменений в лицевой стене нежилых зданий производится по следующей схеме. Первый этап – разработка проекта и технического заключения проектной организацией, являющейся членом СРО. ТЗ может быть в составе проекта или отдельным документом.

1. Содержание проекта изменения фасада

Проект должен содержать графическую и текстовую часть, выполненные согласно действующим регламентам для таких работ. Сюда входят планировочные, архитектурные и другие решения, противопожарные мероприятия, план благоустройства территории, обеспечение доступности маломобильным категориям населения и т. д. К решениям должны прилагаться чертежи, расчеты и другие обоснования.

2. Из каких частей состоит проект:

• Пояснительная записка, содержащая описание текущего состояния объекта и прилегающей территории и перечень планируемых работ.
• Чертежи элементов фасадов, фотографии состояния объекта на момент обследования и фотомонтаж предполагаемых изменений. Фотоиллюстрации должны быть цветными.
• План помещения до осуществления работ с экспликацией в масштабе 1:50.
• Монтажно-демонтажный план помещения в масштабе 1:50, выполненный в разноцветном варианте.
• План помещения после запланированных изменений.
• Картографическая схема расположения нежилого объекта в окружающей застройке.
• Схема Генплана прилегающего к объекту земельного участка (если планируются изменения благоустройства или использование данного участка при выполнении работ).
• Сведения об обеспечении сохранности объектов культурного наследия, выявленных объектов (если здание, подлежащее изменению внешнего облика, находится в пределах территорий охраняемых объектов).
• Ведомость применяемых материалов, с указанием RAL, NCS.

3. Москомархитектура предъявляет к проектам изменения фасадов и техническому заключению ряд требований:

• Сохранность внешнего архитектурного облика столицы и визуальное соответствие объекта исторически сложившейся застройке.
• Соответствие стилистике наружной стены здания.
• Сохранение общей композиционной концепции глухих, остекленных и открытых участков поверхности.
• Обоснование количества и параметров проемов окон и дверей.
• Соответствие предполагаемых к использованию материалов уже использованным на объекте.
• Соответствие цветового решения существующей колористике фасада.
• Неизменность переплета дверных и оконных проемов.
• Соответствие изменений требованиям Постановления №94.

4. Алгоритм направления документов в Москомархитектуру для согласования

Все документы должны содержать достоверную информацию, быть оформлены надлежащим образом и направляться уполномоченным лицом. Услуга оказывается в электронном виде, поэтому вся документация, включая проектную и техническое заключение, должна быть переведена в электронный формат.

Заявление о согласовании изменения фасада здания может подать собственник объекта недвижимости, на котором намечено произвести изменения. Если имущество находится в городской или федеральной собственности, с заявлением обращается правообладатель. Это также может сделать уполномоченное доверенное лицо.

5. Пакет документов для подачи в Москомархитектуру:

• Запрос – заявитель заполняет по установленной форме в Личном кабинете на Портале госуслуг г. Москвы.
• Правоустанавливающие документы на объект недвижимости, для доверенных лиц – документы, подтверждающие полномочия.
• Проект.
• Техническое заключение о допустимости и безопасности работ. Для согласования ранее выполненных работ – Техническое заключение, включающее перечень сведений по Постановлению №94.

Специалист Москомархитектуры может дополнительно запросить или Вы можете предоставить самостоятельно:

• Выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП на заявителя.
• Выписку из ЕГРН на объект.
• Документы БТИ на объект недвижимости
• Акт об отсутствии либо наличии на земельном участке незаконно возведенной постройки.

При отсутствии в представленном Вами пакете какого-либо документа специалист Москомархитектуры заказывает его в порядке межведомственного взаимодействия.

6. Виды документов, выдаваемых Москомархитектурой по согласованию изменения наружных стен зданий:

• Решение о согласовании проекта изменения внешнего архитектурного решения нежилого объекта. Выдается на запланированные работы. Вместе с Решением заявителю выдается заявитель согласованный Москомархитектурой проект.
• Решение об отказе в согласовании проекта изменения внешнего архитектурного решения нежилого объекта. Перечень оснований для отказа содержится в Постановлении №94.
• Заключение в отношении ранее выполненных работ по изменению внешнего архитектурного решения нежилого объекта – если требуется согласовать ранее выполненные изменения. Заявитель получает также согласованное техническое заключение.
• Заключение о выполненных работах по изменению внешнего архитектурного решения нежилого объекта. После завершения работ надо сообщить об этом в Москомархитектуру, представив соответствующие документы.
• Решение об отказе в оформлении Заключения о выполненных работах по изменению внешнего архитектурного решения нежилого объекта.
• Решение об отказе в оформлении Заключения в отношении ранее выполненных работ по изменению внешнего архитектурного решения нежилого объекта.
• Решение о продлении согласования проекта изменения внешнего архитектурного решения нежилого объекта – в случае, если потребовалось продлить сроки выполнения согласованных работ.
• Решение об отказе в оформлении Решения о продлении согласования проекта изменения внешнего архитектурного решения нежилого объекта.

7. Сроки согласований изменения фасадов по Постановлению №94

Согласовать ранее произведенные изменения наружных стен нежилых зданий, строений, сооружений, расположенных в Москве в пределах внешних границ Садового кольца, необходимо не позднее 1 октября 2023 г. При нарушении этого требования изменения будут считаться незаконными и правообладатель понесет административную ответственность.

Крайний срок для остальных объектов, предусмотренных в Постановлении, – 1 января 2026 года.

Решение, Заключения, Заключения по ранее выполненным работам должно быть выдано в течение 20 рабочих дней.

Решение о продлении – не более чем 9 рабочих дней.

Сроки могут быть приостановлены по следующим причинам:

• При необходимости обращения Москомархитектуры за согласованием
• в Департамент культурного наследия города.
• При выявлении фактов нарушения законодательства в использовании или строительстве объекта или необходимости получения акта об отсутствии таковых нарушений.

Срок обследования объекта по завершении согласованных работ – до 6 рабочих дней.

8. Аннулирование Решения или Заключения Москомархитектуры

Основания для аннулирования выданных ранее разрешительных документов в НПА предусмотрено только два. Первое – вступивший в законную силу судебный акт об отмене Решения или Заключения Москомархитектуры. Вторая – документальное подтверждение от государственных, судебных или правоохранительных органов о нарушении прав третьих лиц вследствие произведенных изменений на фасаде.

Основные отличия Постановления №94 от действовавшего ранее порядка

Главное новшество – законодательное оформление порядка согласования вносимых во внешний облик зданий изменений. До 2018 Москомархитектура давала или не давала свое согласие, исходя из собственных приказов и нормативов. В результате решения нередко опротестовывались и заявителями, и госорганами. Принятое Постановление придает процедуре четко оговоренный порядок.

Характерная особенность принятого документа – сходство с прописанной в Постановлении №508 процедурой согласования перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах столицы. В обоих документах прописан различный подход к проектируемым или ранее выполненным работам.

Согласно новым правилам, проектная документация должна содержать сведения о конструктиве объекта, соблюдении норм безопасности на нем, данные об окружающей застройке. Ранее таких данных не требовалось.

Постановление также содержит порядок согласования, при необходимости, проекта и технического заключения в Департаменте культурного наследия.