Титульное страхование недвижимости

В последнее время при покупке недвижимости стала популярной услуга титульного страхования. Однако покупатели не всегда понимают суть этой процедуры и, даже став обладателем страхового полиса, не совсем усваивают, что и зачем они застраховали. Или, напротив, отказываются от услуги, считая её необязательной и не осознавая, каким рискам подвергают свою собственность. В этой статье мы расскажем, что такое страхование титула.

Что такое титульное страхование

Титул – это право на недвижимость, которое переходит от одного владельца к другому. Титульным страхованием называется оформление договора, которым предусмотрено страхование риска утраты прав собственности. Данный вид страховки чаще всего применяется при покупке жилья на вторичном рынке. Но застраховать можно и построенное, подаренное, унаследованное, приватизированное недвижимое имущество. Титульное страхование распространяется на квартиру или её долю, дом, участок земли, нежилое помещение, гараж, предприятие, офис и другие объекты. Это услуга для покупателей недвижимости, которая обеспечивает защиту права собственности от риска его частичной или полной утраты при форс-мажорных обстоятельствах. То есть страхуется не само жилище, а Ваши юридические права собственника от возможных финансовых рисков, связанных с утратой имущества или ограничением прав в части владения, распоряжения или пользования собственностью.

Зачем нужно титульное страхование

Цель титульного страхования, в отличие от других видов страховок, – защита не от будущих возможных обстоятельств, а от негативных последствий уже произошедших событий, которые на момент приобретения недвижимого имущества никак не проявлялись и не были известны страхователю. Такое, например, может произойти и нередко происходит в случае появления других претендентов на недвижимость или её часть, о которых новый владелец не знал. Даже юридическая проверка не всегда может дать 100% гарантию от подобных «сюрпризов».

В настоящее время в России нет правовых механизмов, которые позволят добросовестному приобретателю компенсировать свои убытки в таких ситуациях. И единственный инструмент, с помощью которого можно восполнить ущерб, – титульное страхование. Если после регистрации документов в Росреестре Ваши права на титул будут оспорены через суд по не зависящим от приобретателя причинам, страховая компания (СК) выплатит Вам компенсацию. Если же Вы утратите статус собственника, но не были от этого застрахованы, Вы рискуете потерять и деньги, и собственность. Титульное страхование существует для создания иммунитета от потери вложенных в покупку средств.

Опасности при покупке недвижимости

Статистика говорит, что от 40 до 70% сделок, заключенных на вторичном рынке жилья, может быть расторгнуто в судебном порядке. Поэтому следует предварительно проверить «чистоту» выбранной квартиры с помощью юристов и уже после этого принимать решение. Особенно внимательными надо быть, если недвижимость продавалась неоднократно. Обязательно страховать титул рекомендуется, если Вы взяли кредит на покупку квартиры и если не уверены в чистоте ранее совершенных с объектом сделок. Тем более, что в данных случаях страховые компании, как правило, участвуют в судебных заседаниях на стороне приобретателя.

Особенно внимательными надо быть в следующих случаях:

• Покупается приватизированная квартира, находящаяся в собственности нескольких человек.
• Имущество было получено продавцом по наследству или в дар. В первом случае могут появиться другие наследники. Договор дарения может быть оспорен через суд с признанием ничтожности.
• Продавец отказывается представить дополнительные документы на объект. К примеру, сделку могут признать недействительной при отсутствии письменного согласия супруга на продажу.

Особенности титульного страхования

Главная отличительная черта титульного страхования – его узкая специализация. Оно защищает только от рисков, связанных с потерей прав собственности на приобретенную недвижимость, и не включает страховые случаи, связанные с состоянием объекта – физическим уничтожением, реконструкцией и т. п. При этом титульное страхование может быть включено в комплексный полис.

Другие особенности титульного страхования:

• Оформляется добровольно. Согласно законодательству заключение договора о страховке титула не является обязательным.
• Данный вид страхования практически всегда применяется при получении ипотечного кредита на приобретение коммерческой недвижимости, когда покупателем является юридическое лицо.
• Длительность действия договора может достигать 10 лет. Но это редкий случай. Рекомендованный и наиболее распространенный срок – 3 года. В течение этого времени может быть предъявлен иск об оспаривании титула. При покупке недвижимости в ипотеку приобретатели обычно предпочитают максимальный срок.
• Взаимная выгода для обеих сторон при заключении ипотечного контракта, поскольку он направлен на защиту интересов и кредитора, и заемщика.
• Наличие основных рисков, которые могут стать причиной утраты права собственности (см. ниже).

Преимущества титульного страхования

Страхование права на недвижимое имущество имеет ряд бесспорных достоинств, важных для собственника:

1. Перед заключением договора проводится тщательная объективная экспертиза, позволяющая обнаружить мошеннические действия продавца.
2. В течение всего периода срока действия полиса и при появлении обстоятельств, могущих привести к страховому случаю, осуществляется юридическое сопровождение со стороны СК.
3. Титульное страхование гарантирует компенсацию ущерба в случае утраты имущественных прав.

Риски утраты титула

Приобретая недвижимость, покупатель может впоследствии столкнуться с неприятными неожиданностями. Юристы выделяют пять основных причин, которые могут привести к признанию сделки недействительной:

• Подделка и фальсификация документов и подписей представителей одной из сторон.
• При осуществлении купли-продажи были нарушены права собственников долей, несовершеннолетних или недееспособных.
• Продажа объекта физическим или юридическим лицом, не имеющим на это полномочий.
• В процессе приватизации не были учтены все прописанные на жилплощади лица. Распространенное нарушение – в список владельцев не были включены несовершеннолетние.
• Операция с недвижимостью была проведена с нарушением юридических норм.

Это лишь самые распространенные случаи. Но нередко приходится сталкиваться и с другими ситуациями:

• Бывший собственник жилья пожелает признать сделку недействительной.
• Один из супругов при разделе имущества производит операции с недвижимостью без согласия другого.
• Отмена решения суда, на основании которого недвижимость была передана в собственность.
• Недобросовестный застройщик продал жилье на стадии строительства другим покупателям или допустил иные нарушения, по которым сделка может быть признана незаконной.
• Наличие скрытых жильцов – временно выписанных в дома-интернаты, места лишения свободы, военнослужащих срочной службы и других.
• Осуществление продажи недееспособным лицом.
• Наличие ошибок в правоустанавливающих документах или в базе данных Росреестра.

Всего юристы насчитывают таких причин около ста. Страховые компании должны включать в договор те риски, от которых они страхуют клиента, с четкой формулировкой.

Сколько стоит полис

Цена титульного страхования – один из факторов, которые приобретатель учитывает при принятии решения о заключении договора. Сколько стоит полис, зависит от ряда факторов, в том числе:

• срок действия договора;
• стоимость объекта недвижимости;
• предназначение имущества (жилое и нежилое, промышленное, коммерческое, хозяйственное);
• статус заемщика (организация или частное лицо);
• параметры договора ипотечного кредитования;
• прогноз уровня рисков.

В среднем уровень тарифов по титульному страхованию – от 0,3 до 1, 5%. При итоговом расчете стоимости эти цифры умножаются на сумму ипотечного кредита.

Необходимые документы для оформления

Для оформления страхования титула в страховую компанию должны быть представлены следующие документы:

1. От приобретателя: для частных лиц – паспорт, для организаций – уставную и регистрационную документацию.
2. От продавца – то же самое плюс документ, подтверждающий его дееспособность.
3. Правоустанавливающая документация (выписка из ЕГРН, дарственная, документы о наследовании, свидетельство о госрегистрации прав собственности и другие).
4. Технический паспорт квартиры, кадастровая выписка о земельном участке, другие документы, содержащие характеристики объекта недвижимости.
5. Экспертное заключение о рыночной стоимости имущества, полученное при оформлении ипотечного кредита.
6. Договор о предоставлении кредита на ипотеку для приобретения страхуемого объекта.

Заключение

Оформление титульного страхования – нужный для собственника, но достаточно сложный процесс, важной составной частью которого является подготовка пакета документов. Компетентные сотрудники СПД «Колизей» оказывают в Москве услуги по сбору и разработке необходимой документации в соответствии с требованиями законодательства.