Снижение кадастровой стоимости недвижимости

Под кадастровой стоимостью понимается цена объекта недвижимости на определенную дату, официально установленная уполномоченным государственным учреждением и зафиксированная в госреестре. Этот ценовой показатель входит в число идентификационных данных, имеющихся у каждого объекта недвижимости. Величина КС устанавливается Росреестром при регистрации сделки с конкретным имуществом (жилое и нежилое помещение, здание, гараж, земельный участок) или в ходе плaнoвoй пepeoцeнки вcex внесенных в базу данных ЕГРН oбъeктoв.

Чтобы определить кадастровую стоимость, государственное учреждение запрашивает сведения из реестра недвижимости, материалы из государственных и муниципальных ведомств, рассматривает декларации и документы собственников оцениваемых объектов. Мониторинг носит массовый характер и ведется по формальным признакам: район, тип дома (строения), площадь жилья либо участка и т.д. Обследование на месте не производится, поэтому индивидуальные особенности здания, квартиры или земельного участка не учитываются. В связи с этим установленная бюджетным учреждением кадастровая стоимость не всегда объективно отражает реальную цену, как правило, превышая рыночные значения. Классический пример – квартиры одинаковой планировки могут иметь одну и ту же КС, но при этом в одной из них произведен евроремонт, а в другой текут трубы и потолки. Естественно, реальная цена на рынке у них различная.

От кадастровой стоимости недвижимости зависит размер налогообложения недвижимого имущества, величина НДФЛ при его продаже, арендная ставка при аренде земли, находящейся в муниципальной или государственной собственности. Чем выше КС, тем больший ежегодный налог платит собственник. Стоимость недвижимости по кадастру учитывается также при определении размера госпошлины при получении наследства или дарении.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

Получить данные об установленной бюджетным учреждением кадастровой стоимости может не только собственник недвижимости, но и любое заинтересованное лицо, например, потенциальный покупатель или арендатор. Для этого есть несколько возможностей. Простой и быстрый способ – через Интернет, с помощью сервиса Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн». Зайдя на страницу, надо будет ввести в специальное поле адрес объекта. Вы получите информацию о кадастровой стоимости на дату последнего обновления базы недвижимости в ЕГРН.

Другой вариант применяется, когда требуется узнать данные на определенный момент, например, на начало налогового периода, а именно 1 января текущего года или другую дату. Или же необходим официальный документ, подтверждающий размер КС. В таких ситуациях надо будет взять выписку или справку из ЕГРН. Сделать это можно через МФЦ или непосредственно в Росреестре. Ещё один способ – через портал Госуслуг. В этом случае документы будут выданы в электронном виде с электронной подписью специалиста Росреестра. Также можно заказать данную услугу специализированной организации или кадастровому инженеру, они получат нужные данные и документы напрямую из ЕГРН. Это ускорит процесс и сэкономит Ваше время.

Когда можно оспорить кадастровую стоимость

Если собственник недвижимости не согласен с расчетом кадастровой стоимости объекта, он может добиваться ее пересмотра. Согласно законодательству, оспорить результат государственной оценки можно в течение пяти лет с момента записи в Росреестре об установлении КС.

Переоценку кадастровой стоимости недвижимости можно произвести по двум основаниям:

1. Выявление ошибок, которые были допущены при произведенном ранее расчете КС. Например, если завышенная оценка была основана на неверных данных о сроке эксплуатации, аварийности здания, применяемом при строительстве материале, площади земельного участка, функциональном использовании объекта и других параметрах. При переоценке объектов из базы данных занижение стоимости имущества происходит в редких случаях. Как правило, эта величина повышается, что приводит к пересчету налогов в сторону увеличения. Причем отклонение может быть весьма существенным, до 20-30%. В этом случае собственник будет платить повышенный налог. Причем вследствие отмены понижающих коэффициентов он ежегодно возрастает и может увеличиться в несколько раз. Поэтому владелец или арендатор объекта заинтересован в снижении кадастровой стоимости, чтобы уменьшить налоговые выплаты.

Еще одна причина, по которой следует добиваться адекватной оценки стоимости объекта – согласно законодательству, недвижимость должна продаваться по цене не ниже 70% от КС. Если же она в два-три раза выше реальной, объект нельзя будет продать по рыночной цене, потому что она окажется менее 70%.

Бывают ситуации, когда надо пересмотреть и заниженную КС. Например, если при определении кадастровой стоимости квартиры не были учтены факторы, повышающие ее рыночную цену. При продаже такого жилья по цене, значительно превышающей кадастровую оценку, могут возникнуть проблемы с Росреестром и налоговой службой. Вы рискуете быть оштрафованным за неправомерное снижение стоимости жилья.

При возникновении спорной ситуации может возникнуть вопрос, какие именно сведения использовались при оценке недвижимости госучреждением. Об этом можно узнать на сайте Росреестра, на портале mos.ru и на сайте ГБУ города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования». Для этого необходимо знать кадастровый номер оцениваемого объекта.

2. Несоответствие кадастровой стоимости рыночной цене, определенной на дату, по состоянию на которую была установлена КС. Такая необходимость возникает, когда кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности физических или юридических лиц, органов государственной власти и ОМСУ в отношении недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью.

Как оспорить кадастровую стоимость: в судебном и досудебном порядке

Если Вы считаете, что кадастровая стоимость постройки, земельного участка, квартиры или иного объекта не соответствует реальной, например, не учтен или неправильно учтен какой-либо ценообразующий фактор, надо подать заявление об исправлении допущенных при расчете ошибках. В Москве это можно сделать на официальном сайте мэра столицы mos.ru. При наличии документов, подтверждающих наличие ошибок, их рекомендуется приложить к заявлению. Такими свидетельствами могут стать внесенные ранее в ЕГРН сведения, документы БТИ и другие. Необходимые материалы можно также получить из Фонда данных государственной кадастровой оценки. При подтверждении несоответствий будет принято решение о пересмотре кадастровой стоимости.

На портале mos.ru также можно подать декларацию о характеристиках объекта недвижимости.

При необходимости приравнять кадастровую стоимость недвижимого имущества к рыночной, то есть по второму основанию для перерасчета, надо будет заказать независимую экспертную оценку объекта, учитывающую его реальные индивидуальные характеристики с учетом ценовых значений недвижимости в столице.

Юридические лица имеют право оспаривать кадастровый ценовой показатель через обращение в уполномоченную региональную Комиссию. Реквизиты этого органа можно узнать на сайте Росреестра или регионального органа власти, на портале Госуслуг. В случае отказа решение можно будет обжаловать в судебном порядке. Физические лица могут сразу подавать иск в суд, но предпочтительно сначала также попробовать уменьшить КС через комиссию – это более быстрый и эффективный способ.

Процедура внесудебного оспаривания КС включает следующие действия:

1. Заказать оценщику отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости. Она должна быть определена на дату, на которую зафиксирована кадастровая стоимость.
2. Подать заявление о переоценке КС в комиссию по рассмотрению споров о результатах установления кадастровой стоимости при Росреестре. Такие комиссии сформированы при территориальных органах ведомства во всех субъектах РФ. В столичном регионе они действуют при Управлениях Росреестра по городу Москве и по Московской области. Обратиться в данные органы по поводу пересчета КС можно, начиная с даты внесения в базу ЕГРН оспариваемого результата оценки недвижимости до даты установления новой кадастровой стоимости. В заявлении следует указать свои данные и основания, по которым Вы считаете произведенный госучреждением расчет неверным.

К заявлению нужно приложить необходимый пакет документов, в который входят:

• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта, содержащая предусмотренные законодательством сведения об оспариваемых результатах установления КС;
• заверенная нотариусом копия правоустанавливающего документа на недвижимость;
• отчет об оценке рыночной стоимости земли в бумажном и электронном формате;
• документы, свидетельствующие о недостоверности сведений об объекте недвижимости, на основании которых была определена его кадастровая стоимость, в случае, если пересмотр требуется в связи с использованием неверных данных.

В рассмотрении может быть отказано по следующим причинам:

• отсутствие необходимых документов;
• нарушение сроков подачи заявления;
• если оспариваемая величина кадастровой стоимости ранее уже была определена в размере рыночной стоимости, то есть была уменьшена по решению комиссии или суда.

3. Принять участие в заседании комиссии и дождаться её решения. Заявление должно быть рассмотрено в течение месяца. Заявителю обязаны направить уведомление о дате заседания, он вправе на нем присутствовать. Результатом рассмотрения должно стать принятие решения о снижении кадастровой стоимости или об отказе в переоценке, копию которого в течение пяти рабочих дней направляют в отделение Росреестра и ФГБУ “ФКП Росреестра”. В случае положительного решения новые данные о КС будут внесены в ЕГРН. Если в пересмотре откажут, это решение можно обжаловать в суде.

Алгоритм действий по оспариванию кадастровой стоимости через суд:

1. Подготовка пакета документов. Помимо документов, предоставляемых в комиссию при внесудебном порядке оспаривания, в суд подается исковое заявление, сведения об уплате госпошлины. Если Ваши интересы будет представлять доверенное лицо, необходимы документы, удостоверяющие его полномочия и наличие юридического образования. Если у Вас имеются дополнительные документы и материалы, подтверждающие Ваши требования, их также надо представить суду.
2. Подача административного иска в судебную инстанцию. В столице эти дела рассматривает Московский городской суд. Подать иск можно лично либо в режиме онлайн на сайте Мосгорсуда (для зарегистрированных пользователей портала Госуслуги). На сайте можно также получать актуальную информацию о рассмотрении Вашего обращения и его результатах.
3. Судебное заседание. Мосгорсуд рассматривает административные дела в течение двух месяцев, в сложных случаях этот срок может быть продлен не более чем на месяц. Суд извещает участников о дате и времени заседания. Неявка кого-либо из участников, если они были своевременно извещены, не является препятствием для рассмотрения дела и принятия решения.

Заключение

Чтобы уменьшить кадастровую стоимость Вашего имущества как через региональную комиссию, так и через суд, необходимо заказать отчет независимого оценщика. Для этого требуется обратиться в организацию, имеющую допуск СРО. Наша компания имеет такой допуск. Сотрудники СПД «Колизей» имеют специальное образование и практический опыт работы в данной области. В перечне наших услуг есть и снижение кадастровой стоимости объекта. Мы окажем юридическую поддержку на любом этапе процедуры пересмотра цены Вашей недвижимости либо выполним работу «под ключ» – от сбора документации до представительства в суде и получения решения. С нашей помощью оно будет положительным!