Согласование перепланировки квартиры в новостройке

ЖК РФ определяет перепланировку как внесение изменений в конфигурацию помещения, которые требуются зафиксировать в техническом паспорте на квартиру. Процедура согласования зависит от характера этих изменений. Все вопросы, касающиеся перепланировки помещений, регулируются Жилищным Кодексом РФ, СНиПами и локальными нормативными актами. Для москвичей это постановление Правительства Москвы №508-ПП.

По закону, перепланировку нужно согласовывать до начала ремонта. Если выполнить ее без разрешения, то при обнаружении нововведений их потребуется либо узаконить, либо вернуть квартиру в первоначальный вид. Проектированием и согласованием перепланировки может заниматься только проектная компания, у которой есть статус саморегулируемой организации (СРО).

Как получить техпаспорт на квартиру в новостройке

Техпаспорт на квартиру оформляет Бюро технической инвентаризации (БТИ). Согласно ст. 25 ЖК РФ, этот документ нужен для переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме. Раньше первичной постановкой квартир на учет и оформлением всех необходимых документов занимался застройщик, но в связи с последними изменениями в законодательство застройщик имеет возможность поставить на учет дом минуя БТИ. Многие этим пользуются, по сути переложив «бумажные» процедуры на плечи новоселам, и теперь собственнику приходится получать техпаспорт самостоятельно.

Если в БТИ нужная информация есть, то достаточно подать заявление на получение техпаспорта. Сделать это можно через МФЦ или непосредственно в офисе организации. Второе удобнее, если документы нужны срочно. Также технический паспорт может быть у застройщика или в управляющей компании.

Если застройщик документы в БТИ не оформлял, собственнику надо самостоятельно заказать изготовление техпаспорта. Сделать это можно с выходом техника и без него. В первом случае специалист придет на объект, произведет все необходимые замеры и, если обнаружит изменения, внесет их в план «Красные линии». Во втором паспорт выдадут на основании базы данных и фактических обмеров в «Черных линиях».

Чтобы подать заявление, понадобится паспорт (или другой документ, подтверждающий личность) и правоустанавливающие документы на квартиру. Если заявление от имени собственника подает третье лицо, потребуется нотариально заверенная доверенность.

Что считается перепланировкой в новостройке

Современные дома, как правило, возводятся с минимальным количеством внутренних несущих конструкций. Это облегчает согласование перепланировок и дает больше свободы владельцам по оформлению квартиры под свои нужды и вкусы. Некоторые застройщики и вовсе предлагают услугу по разработке индивидуальной планировки квартиры на этапе строительства. Но для этого необходимо заключить договор в самом начале возведения дома.

Независимо от того, насколько застройщик оформил «начинку» помещения, есть общие критерии, определяющие, какие изменения считаются перепланировкой и требуют оформления, а какие можно делать без разрешения БТИ. Если говорить в целом, под перепланировкой понимается разделение или соединение помещений, изменение их площади и функционального назначения.

Кроме перепланировки в законе есть понятие переустройства. Если при перепланировке речь идет о площади и назначении помещений, то переустройство затрагивает инженерные системы, сантехническое оборудование, электропроводку и т.п. Но по факту оба мероприятия — перепланировка и переустройство — часто выполняют в комплексе и разрешение на них дается одновременно.

Если говорить более конкретно, то в перепланировку входит:

• демонтаж стен, которые не относятся к несущим;
• объединение раздельного санузла или разделение совместного;
• расширение или уменьшение комнат;
• перенос или расширение дверных проемов;
• демонтаж или устройство подсобных помещений типа кладовки;
• другие работы, подразумевающие существенные изменения в конфигурации и назначении внутренних помещений квартиры.

К переустройству, например, относится:

• замена газовой плиты на электрическую;
• демонтаж или установка дополнительной сантехники;
• перенос инженерных сетей.

Не считаются перепланировкой и не требуют согласования незначительные изменения. Прежде всего, это косметический ремонт: поклейка и покраска стен и потолков, монтаж плинтусов, замена розеток и выключателей и т.п. Также не нужно согласовывать:

• установку кондиционеров;
• замену деревянных окон на пластиковые и наоборот, если не меняется размер оконного проема;
• остекление балконов и лоджий;
• установку встраиваемой бытовой техники;
• замену радиаторов отопления и сантехники на новые;
• замену межкомнатных дверей.

В некоторых случаях разобраться, какие работы надо согласовывать, а какие нет, бывает непросто. Например, радиаторы разрешается перемещать без обращения в БТИ, но с оговоркой «в пределах допустимых норм». Поэтому если вы не уверены, относятся ли задуманные вами изменения к перепланировке, лучше проконсультироваться со специалистами.

Перепланировка квартиры в новостройке со свободной планировкой

Сейчас многие застройщики сдают дома с так называемой свободной планировкой. По сути, покупатели получают пустое пространство, в котором есть только окна, входная дверь, несущие конструкции и коммуникации. Перегородки, стены, полы, сантехнику и электрику владельцы квартир устанавливают самостоятельно.

Однако надо учитывать, что несмотря на то, что строители не возводят стены, их нельзя поставить в любом месте. В проектном решении, которое застройщик согласовывает перед началом строительства дома, в любом случае имеется зонирование которое нарушать не допускается (кухни санузлы). Собственник должен придерживаться всех этих деталей и не допускать кардинальных отклонений от плана. Например, он не имеет права поменять местами санузел и жилую комнату или разместить кухню под санузлом.

Список таких запретов достаточно большой. Поэтому проект перепланировки лучше заказывать в компаниях, которые знают все нюансы и подскажут, какие ваши идеи реализовать можно, а от каких лучше отказаться.

Таким образом, даже если застройщик позиционирует объект как свободную планировку, получить разрешение на внесение изменений в первоначальный проект все равно придется. Иначе после завершения работ может выясниться, что какие-то решения не соответствуют действующим нормам. Тогда владельца обяжут вернуть первоначальную планировку квартиры и начислят штраф. И даже самая незначительная на первый взгляд перепланировка требует согласования, если она хоть в чем то отличается от того проекта квартиры, которую собственник получил от застройщика.

Проблемы могут возникнуть, когда недобросовестные застройщики не регистрируют объект в БТИ (как мы писали выше, у них есть такое право), а ставят квартиры на учет лишь в Росреестре. При этом они обозначают только санузел и кухню, поэтому понять, какая планировка задумывалась изначально, невозможно. Нужно обращаться к застройщику и требовать у него план квартиры. А это дополнительные бюрократические сложности, особенно для человека, который плохо разбирается в этих вопросах. Это еще один аргумент обратиться в специализированную организацию и делегировать им оформление документов.

Перепланировка в новостройке до получения собственности

Раньше покупатель мог подавать заявление на перепланировку только после того, как официально оформлял право собственности на квартиру. Но теперь необязательно ждать, пока закончится оформление всех документов. Согласно п. 2.5 Приложения 2 к Постановлению Правительства Москвы №508-ПП, документы о праве собственности на квартиру могут заменить:

• договор долевого участия, в котором отражено согласие застройщика на перепланировку;
• договор об уступке права собственности;
• акт приема-передачи квартиры;
• справка об исполнении обязательств перед застройщиком.

Эти документы также подтверждают право человека на жилье и возможность менять его планировку на свое усмотрение.

Единственная сложность заключается в том, что квартира в этом случае обычно еще не прошла регистрацию в БТИ. Поэтому собственнику надо самостоятельно заказывать инвентаризацию и поставить квартиру на учет.

Как зарегистрировать перепланировку в новостройке

Чтобы зарегистрировать перепланировку, нужно собрать пакет документов и заказать проект в компании, специализирующейся на этой услуге.

В обязательный пакет документов входит:

• технический паспорт на жилье из БТИ;
• заявление на согласование;
• заверенный план застройщика: он нужен для того, чтобы точно определить, где архитекторы изначально планировали возводить стены и на какой площади квартиры допускается внести изменения;
• разрешение от банка, если квартира куплена в ипотеку;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• проект перепланировки;
• ТЗК
• согласие других собственников квартиры или помещения на внесение изменений.

Технический паспорт и правоустанавливающие документы (выписку из ЕГРН) Жилинспекция может запросить самостоятельно в рамках межведомственного взаимодействия, но этот момент лучше уточнить заранее.

Стандартный пошаговый алгоритм согласования будет примерно таким:

1. Получить в БТИ технический паспорт на квартиру и заказать проект перепланировки.
2. Подать документы в Жилинспекцию — либо напрямую, либо через МФЦ.
3. Получить разрешение на перепланировку. Нормативный срок рассмотрения заявки — 45 дней.
4. Провести все намеченные работы.
5. Пригласить специалистов Жилинспекции, чтобы они провели проверку и подтвердили, что сделанная перепланировка соответствует поданной заявке.
6. И внести изменения в БТИ

Если пакет документов будет неполным, это может стать основанием для отказа в перепланировке. Также в перепланировке будет отказано, если она нарушает действующие строительные нормы. Если собственник не согласен с отказом, он может обжаловать его в судебном порядке.

Если вы не хотите заниматься согласованием сами, можно обратиться к специалистам. Они возьмут на себя всю «бумажную» работу, сэкономив вам не только время и деньги но и нервы.