Главная   /  Статьи   /  Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой

8(903)760-26-99




Меню

Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой

Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой

Для многих россиян единственной возможностью улучшить жилищные условия становится приобретение жилья на вторичном рынке. Однако при этом покупатель недвижимости рискует получить квартиру с неузаконенной перепланировкой. Многие владельцы жилья по незнанию законодательства или собственной безалаберности производят изменения в конфигурации помещений и другие переделки без согласования с контролирующими органами. Продавая такое жилье, владельцы не всегда предупреждают о проведенных работах покупателя. Поэтому, приобретая квадратные метры на вторичном рынке, необходимо тщательно проверить квартиру на предмет соответствия фактического состояния техническому паспорту. Причем желательно привлечь к этому эксперта.

Когда покупатель предупрежден

Задаваясь вопросом, можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, надо быть готовым к нескольким вариантам развития событий. Первый - продавец честно предупреждает покупателя, что в помещении производились нелегальные переделки. Или же покупатель может узнать о произведенной перепланировке при сверке реального состояния жилища с техническим паспортом. Если тем или иным способом покупатель предупрежден о несогласованных работах, он может или отказаться от сделки или совершить её. Идеальный вариант - предложить владельцу самому оформить незаконную перепланировку квартиры, а уже затем совершать сделку. Но по различным причинам достичь такой договоренности удается далеко не всегда. Соглашаясь на приобретение квартиры с нелегальными переделками, покупатель сознательно берет на себя ответственность, обязанности и расходы, связанные с процедурой согласования самостоятельной перепланировки. Это решение оправдано, если изменения были произведены небольшие и узаконить их не слишком сложно. К тому же квартира, перепланировку которой надо узаконить, может быть куплена по цене на 10-20 процентов ниже рыночной стоимости.

Необходимо в первую очередь выяснить, какие именно проводились ремонтные работы. Потому что не исключено: проведенная перепланировка ни в коем случае не может быть узаконена, например, если речь идёт о сносе несущих конструкций или других работах, угрожающих целостности здания, здоровью и жизни людей.

Следует отметить: при описанном выше варианте штраф за незаконную перепланировку квартиры должен будет заплатить новый собственник жилья. Вообще ответственность за самовольную перепланировку, когда бы она ни была сделана, несет владелец недвижимости, на имя которого в Росреестре оформлено право собственности. Что касается того, какой штраф взимается за незаконную перепланировку квартиры, то, согласно Кодексу РФ об административных нарушениях, за подобные действия в многоквартирных домах придется заплатить от двух до двух с половиной тысяч рублей. Может статься, что новый владелец не станет сообщать в БТИ о проведенных ранее работах. Тут есть смысл напомнить, что всё тайное становится явным. Несоответствие реального состояния жилья техпаспорту чаще всего обнаруживается при следующих обстоятельствах:

  • авариях и сбоях в работе инженерно-технических коммуникаций;
  • попытке продажи данной жилплощади;
  • измерении территории сотрудником БТИ;
  • контроле коммунальными службами коммуникаций и счетчиков;
  • проверке жалоб соседей и иных собственников помещений, например, на повреждение вентиляции или протечку.

При обнаружении неоформленной перепланировки от собственника жилья потребуют принять предусмотренные законодательством меры по её узакониванию.

Неприятная неожиданность

Другой сценарий - незаконная перепланировка квартиры совершена, но прежний собственник не посчитал нужным сообщить о ней покупателю. А последний либо не заметил проделанных изменений при сверке с техпаспортом, либо вовсе пренебрег этой процедурой. И о нелегальных переделках узнал неожиданно для себя. Обнаружиться данный факт может в тех же ситуациях, что приведены выше. Однако последствия будут тем более неприятны, если новый собственник жилплощади не готов к ним ни морально, ни материально.

Продажа квартиры с незаконной перепланировкой без уведомления покупателя может служить основанием для расторжения сделки. Новый собственник может также через суд потребовать от прежнего компенсацию, предусмотренную статьей 475 ГК РФ. Она выплачивается, если жилплощадь была передана с недостатками, не оговоренными лично и не зафиксированными в договоре. Однако решение суда зависит от многих нюансов и не всегда бывает в пользу истца. Например, если осмотр квартиры и сверка планировки со схемой в техпаспорте проводилась и при этом изменения не были замечены, то суд может решить, что продавец сделал всё, что от него требуется. Документы были представлены, помещение можно было увидеть собственными глазами а что покупатель не заметил несоответствий, так в этом продавец не виноват.

Можно ещё попытаться договориться с прежним владельцем миром: попросить его снизить стоимость жилья, за свой счет узаконить перепланировку или вернуть квартиру в первоначальный вид или же выплатить предусмотренную компенсацию без обращения в суд.

Но если ни судом, ни миром вопрос уладить не удается, новый владелец должен выполнить весь алгоритм действий по согласованию самостоятельной перепланировки квартиры:

  • сообщить о проведенных работах в БТИ;
  • получить документы для подготовки проекта или эскиза;
  • заказать выезд на дом специалиста БТИ;
  • получить список контролирующих организаций и разрешений, необходимых для обращения в суд;
  • получить подтверждения о допустимости произведенных работ от СЭС, пожарной инспекции, МЧС и ряда других организаций;
  • заказать в лицензированной компании, состоящей в СРО, эскиз или проект;
  • взять в отделе архитектуры администрации по месту жительства или жилищной инспекции квитанцию на оплату штрафа и оплатить его;
  • подать иск в суд об узаконивании перепланировки квартиры;
  • представить положительное решение суда в БТИ, получить новый техпаспорт на квартиру;
  • обратиться в Росреестр для внесения изменений в Единый госреестр.

Самая тяжелая ситуация, с которой можно столкнуться, - это недопустимая перепланировка, то есть произведенные изменения, которые нельзя узаконить ни в коем случае. Тогда придется не только платить штраф, но и возвращать квартиру в исходное состояние. В частности, запрещены:

  • переделки, способные нарушить прочность несущих конструкций;
  • перенос на балкон или лоджию оборудования для обогрева;
  • утепление пола за счет ресурсов, которые предназначены для обогрева помещения;
  • расположение технических помещений над или под жилыми помещениями;
  • объединение жилой комнаты и кухни.

Полный перечень не подлежащих узакониванию работ можно найти в законодательных и нормативных актах, регламентирующих вопросы перепланировки.


Дата публикации: 30.01.2019

← Назад к списку статей



© 2022 | Все права защищены
spd-kolizey.ru

Наш телефон
8(903)760-26-99
info@spd-kolizey.ru

Вверх